NgànhBất động sản dân cưQuan điểmTrung lập
Điểm nhấn- Doanh thu các doanh nghiệp BĐS niêm yết 2025 đạt 583,237 tỷ VND (+64%YoY) và LNST đạt 41,944 tỷ VND (+84%YoY), cho thấy sự phục hồi trên nền so sánh thấp năm 2024 nhờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hoàn thiện cơ chế.
- Thị trường BĐS phục hồi có chọn lọc nhờ hành lang pháp lý khơi thông — hàng loạt dự án tồn đọng được tháo gỡ và bổ sung nguồn cung mới, song lãi vay mua nhà vẫn neo ở vùng đỉnh hai năm tạo áp lực chi phí.
- Điểm nghẽn giá vẫn tồn tại: giá căn hộ sơ cấp Hà Nội 128 triệu đồng/m² và TPHCM 112 triệu đồng/m² bào mòn khả năng tiếp cận nhóm thu nhập trung bình; tuy nhiên các yếu tố tiêu cực đã được phản ánh vào giá cổ phiếu (P/B trung bình thấp hơn 5 năm).
- Nửa cuối 2026 kỳ vọng phục hồi dần thay vì bứt phá khi hạ tầng giao thông được hoàn thiện (đường sắt cao tốc, tuyến vành đai, metro), chính sách pháp lý tiếp tục tháo gỡ, và lãi suất kỳ vọng đi ngang giúp ổn định chi phí.
Lưu ý- Lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở vùng đỉnh hai năm, tiếp tục là lực cản chi phí vốn ngắn hạn
- Thanh khoản phân hóa giữa các phân khúc: dòng tiền dồn mạnh về đất nền (108,998 giao dịch gấp 3.5 lần căn hộ 30,857 giao dịch), phản ánh tâm lý đầu cơ thay vì cầu ở thực
- Lượng tồn kho cao khoảng 29,860 căn/nền phân bổ đều giữa ba phân khúc (chung cư 10,496 căn, nhà riêng lẻ 10,474 căn, đất nền 8,890 nền), áp lực hấp thụ vẫn hiện hữu
- Các doanh nghiệp chậm thích ứng, duy trì tỷ trọng lớn ở phân khúc cao cấp và phụ thuộc đòn bẩy tài chính sẽ đối diện áp lực dòng tiền trầm trọng
- Biến động tỷ giá, lạm phát từ biến động địa chính trị tiếp tục đẩy chi phí vật liệu, logistics