NgànhBất động sản Khu công nghiệpQuan điểmtích cực
Điểm nhấn- Dòng vốn FDI công nghệ cao (bán dẫn, AI, R&D) phục hồi mạnh với vốn đăng ký 34.65 tỷ USD (+61% YoY) trong 6T2026 và riêng ngành công nghệ mới đạt 17.39 tỷ USD (+87% YoY), thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN tăng tốc trong 2H2026 nhờ xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc và siêu chu kỳ AI.
- Diện tích hấp thụ đất KCN phục hồi rõ nét: miền Bắc đạt hơn 130 ha (+41% so với bình quân 3 quý trước), miền Nam đạt khoảng 55 ha (+37.5% YoY); backlog 1H2026 ở mức cao (VGC 80ha, SIP 49ha, KBC ký MOU 160ha) cho thấy nhu cầu thuê thực tế vẫn tích cực mặc dù Q1 kinh doanh ảm đạm.
- Rủi ro thuế quan hạ nhiệt: ước tính hơn 45% kim ngạch xuất khẩu Việt Nam sang Mỹ năm 2025 được miễn thuế, các mặt hàng công nghệ chủ lực (HSCode 85, 84) được loại trừ từ Section 301, hỗ trợ triển vọng FDI dài hạn.
- Giá cho thuê đất KCN tiếp tục tăng nhẹ 3–4% YoY (thấp hơn giai đoạn 2021–2023), doanh thu bàn giao dự báo tăng tốc: IDC 90/105 ha (2026/2027), VGC 130/142 ha, KBC 142/152 ha, SIP 70/75 ha.
Lưu ý- Nhu cầu thuê dự kiến tăng tốc 2H2026 nhưng rủi ro giá dầu và các biến động vĩ mô có thể làm chậm lại khả năng triển khai của doanh nghiệp FDI
- Doanh số bàn giao đất KCN 1Q2026 suy giảm so với cùng kỳ năm trước (IDC -17%, KBC -56%); tiến độ bàn giao phụ thuộc vào khả năng phục hồi của dòng vốn FDI trong 2H2026
- Phục hồi dòng vốn FDI sẽ phân mảnh: nhóm công nghệ cao (điện tử, bán dẫn, AI) hồi phục mạnh hơn; nhóm dệt may, cao su, nhựa có thể chậm hơn do áp lực giá và yêu cầu xuất xứ gia tăng
- Một số doanh nghiệp như SZC chuyển từ ghi nhận doanh thu một lần sang phân bổ trong 50 năm, ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu
- Tốc độ tăng giá cho thuê đất chậm lại do nguồn cung bổ sung mạnh (1,377 ha phê duyệt 1H2026, 8,700 ha năm 2024, 7,300 ha năm 2025), giảm áp lực tăng giá