NgànhBất động sản khu công nghiệpQuan điểmkhả quan
Điểm nhấn- Nghị quyết 10-NQ/TW chuyển hướng dòng vốn FDI từ diện rộng sang công nghệ lõi và chuyển đổi xanh, tạo đà bứt phá cho hạ tầng đầu tư công; vốn FDI đăng ký đạt 34,65 tỷ USD (+61% so với cùng kỳ) với các siêu dự án như Samsung 5,36 tỷ USD tại Thái Nguyên và trung tâm dữ liệu AI gần 1 tỷ USD tại TP.HCM.
- Miền Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tăng lên 81,3% trong Q2/2026 nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng điện tử và bán dẫn, giá thuê ổn định ở mức cao 143 USD/m²; miền Nam dẫn dắt với giá 184 USD/m² và tỷ lệ lấp đầy 86%.
- Thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng mới với sự chuyển dịch mạnh mẽ sang phân khúc nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF/RBW) chất lượng cao; nhà xưởng miền Nam cho thuê 5,2 USD/m²/tháng với tỷ lệ lấp đầy 91%, miền Bắc 4,9 USD/m²/tháng với 87%.
- Chuẩn hóa KCN sinh thái (ESG) trở thành yếu tố cạnh tranh tất yếu để giữ chân dòng vốn FDI lõi; khách thuê sẵn sàng trả mức phí thuê phụ cao hơn cho các dự án đáp ứng tiêu chuẩn ESG khắt khe.
Lưu ý- Căng thẳng địa chính trị tại Trung Đông khiến giá nhiên liệu tăng cao từ cuối Q1/2026, đẩy chi phí san lấp mặt bằng, nguyên vật liệu xây dựng và vận tải tăng cao, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thi công và bàn giao đất.
- Rủi ro từ cuộc điều tra Mục 301 của Hòa Kỳ liên quan đến sở hữu trí tuệ và quản lý lao động cưỡng bức; Việt Nam nằm trong nhóm bị đề xuất đánh thuế cao hơn 12,5%.
- Lệch pha cung - cầu nghiêm trọng: hiện chỉ có 7 KCN sinh thái thí điểm (chiếm ~1% tổng số KCN), số dự án chuyển đổi hoặc áp dụng giải pháp xanh dưới 5%, phần lớn nguồn cung hiện hữu vẫn hoạt động theo mô hình cũ, rủi ro giảm hiệu suất lấp đầy trước làn sóng FDI chất lượng cao.
- Chi phí tăng ảnh hưởng đến thời điểm nhận đất và quyết định thuê đất dài hạn của khách hàng, đặc biệt là các công ty quy mô nhỏ.