Báo cáo ngành BĐS Khu công nghiệp: Dòng vốn FDI định hình lại cuộc chơi

BCM IDC KBC LHG NTC SIP SZC#Bất động sản

NgànhBất động sản khu công nghiệpQuan điểmKHẢ QUAN

Ưu tiên

BCMKBCIDCSZC

Điểm nhấn

Dòng vốn FDI thực hiện đạt USD 27.6 tỷ trong năm 2025 (+9% YoY), mức cao nhất trong 5 năm, tiếp tục tăng trưởng tích cực với vốn FDI đăng ký 4T2026 đạt USD 18.24 tỷ (+32% YoY), phản ánh sức hấp dẫn bền vững của Việt Nam bất chấp bất ổn toàn cầu.
Dòng vốn FDI dịch chuyển rõ rệt sang các lĩnh vực công nghệ cao và năng lượng, với nhóm Công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn chiếm 59% tổng vốn, trong khi Năng lượng và Hạ tầng công nghiệp tăng mạnh lên 13% cơ cấu, khẳng định Việt Nam nâng cao giá trị gia tăng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Phân khúc NXXS và NKXS duy trì ổn định nhờ chi phí đầu tư thấp và linh hoạt hơn; giá thuê NXXS và NKXS tại miền Bắc lần lượt đạt USD 5.1/m² (+2.7% YoY) và USD 4.9/m² (+5.4% YoY), tại miền Nam lần lượt USD 5.2/m² (+3.0% YoY) và USD 5.0/m² (+4.8% YoY).
Chính phủ mở rộng mạnh mẽ đầu tư công với tổng vốn năm 2026 dự báo tăng khoảng 12% so với năm 2025, cùng kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026–2030 đạt 8.22 triệu tỷ đồng (tăng gấp 2.4 lần so với giai đoạn 2021–2025), thúc đẩy phát triển hạ tầng cốt lõi.

Lưu ý

Nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp sụt giảm đáng kể: diện tích hấp thụ miền Bắc năm 2025 đạt 524 ha (-41% YoY) và miền Nam 261 ha (-27% YoY), đặc biệt suy yếu rõ rệt trong Q2-Q3/2025.
Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức cao của các doanh nghiệp BĐS KCN.
Dòng vốn FDI có khả năng suyyếu nếu tình hình tổng thể kinh tế toàn cầu tiếp tục suy giảm.
Tiến độ triển khai các dự án khu công nghiệp mới chậm; hiệu quả giải ngân công trình giao thông trọng điểm còn thấp, ví dụ đường sắt tốc độ cao Bắc–Nam mới giải ngân 0.1%, tuyến Lào Cai–Hà Nội–Hải Phòng giải ngân 1.1%.
Vấn đề pháp lý và chi phí đền bù tại khu công nghiệp Châu Đức có thể cản trở phát triển.
Mỹ áp thuế 10% đồng loạt lên tất cả quốc gia làm giảm lợi thế thuế quan của Việt Nam so với các nước khác, đặc biệt Trung Quốc, có thể ảnh hưởng đến xu hướng dịch chuyển sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1.

Bài khác về BCM

Báo cáo ngành BĐS Khu công nghiệp: Dòng vốn FDI định hình lại cuộc chơi

NgànhBất động sản khu công nghiệpQuan điểmKHẢ QUAN

Ưu tiên

BCMKBCIDCSZC

Điểm nhấn

Dòng vốn FDI thực hiện đạt USD 27.6 tỷ trong năm 2025 (+9% YoY), mức cao nhất trong 5 năm, tiếp tục tăng trưởng tích cực với vốn FDI đăng ký 4T2026 đạt USD 18.24 tỷ (+32% YoY), phản ánh sức hấp dẫn bền vững của Việt Nam bất chấp bất ổn toàn cầu.
Dòng vốn FDI dịch chuyển rõ rệt sang các lĩnh vực công nghệ cao và năng lượng, với nhóm Công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn chiếm 59% tổng vốn, trong khi Năng lượng và Hạ tầng công nghiệp tăng mạnh lên 13% cơ cấu, khẳng định Việt Nam nâng cao giá trị gia tăng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Phân khúc NXXS và NKXS duy trì ổn định nhờ chi phí đầu tư thấp và linh hoạt hơn; giá thuê NXXS và NKXS tại miền Bắc lần lượt đạt USD 5.1/m² (+2.7% YoY) và USD 4.9/m² (+5.4% YoY), tại miền Nam lần lượt USD 5.2/m² (+3.0% YoY) và USD 5.0/m² (+4.8% YoY).
Chính phủ mở rộng mạnh mẽ đầu tư công với tổng vốn năm 2026 dự báo tăng khoảng 12% so với năm 2025, cùng kế hoạch đầu tư công giai đoạn 2026–2030 đạt 8.22 triệu tỷ đồng (tăng gấp 2.4 lần so với giai đoạn 2021–2025), thúc đẩy phát triển hạ tầng cốt lõi.

Lưu ý

Nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp sụt giảm đáng kể: diện tích hấp thụ miền Bắc năm 2025 đạt 524 ha (-41% YoY) và miền Nam 261 ha (-27% YoY), đặc biệt suy yếu rõ rệt trong Q2-Q3/2025.
Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức cao của các doanh nghiệp BĐS KCN.
Dòng vốn FDI có khả năng suyyếu nếu tình hình tổng thể kinh tế toàn cầu tiếp tục suy giảm.
Tiến độ triển khai các dự án khu công nghiệp mới chậm; hiệu quả giải ngân công trình giao thông trọng điểm còn thấp, ví dụ đường sắt tốc độ cao Bắc–Nam mới giải ngân 0.1%, tuyến Lào Cai–Hà Nội–Hải Phòng giải ngân 1.1%.
Vấn đề pháp lý và chi phí đền bù tại khu công nghiệp Châu Đức có thể cản trở phát triển.
Mỹ áp thuế 10% đồng loạt lên tất cả quốc gia làm giảm lợi thế thuế quan của Việt Nam so với các nước khác, đặc biệt Trung Quốc, có thể ảnh hưởng đến xu hướng dịch chuyển sản xuất theo chiến lược Trung Quốc +1.

Tải PDF gốc từ VietstockBáo cáo của SSV