NgànhBất động sản dân cưQuan điểmTRUNG LẬP
Điểm nhấn- Thị trường bất động sản đang điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng, với tỷ lệ hấp thụ suy giảm từ 90%+ xuống 68% tại Hà Nội (quý 2/2026) và 73% tại TP.HCM, chủ yếu do lãi suất cho vay duy trì ở mức cao 9–10.8%, gây áp lực lên sức mua. Tuy nhiên, định giá hiện ở vùng cận dưới (P/B tiệm cận thấp nhất 5 năm) và doanh nghiệp đầu ngành có quỹ đất pháp lý rõ ràng sẽ hưởng lợi từ gỡ vướng pháp lý, khơi thông nguồn cung và đầu tư công cơ sở hạ tầng giao thông đô thị.
- Dài hạn, các quy hoạch TOD (Transit Oriented Development) tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng sẽ mở rộng quỹ đất phát triển, hình thành đa cực tăng trưởng và tạo các trung tâm nhà ở—thương mại mới gắn với giao thông công cộng, qua đó thúc đẩy phát triển bền vững. Hà Nội bước vào điều chỉnh, TP.HCM phục hồi dần nhờ nguồn cung từ Bình Dương cũ, Đà Nẵng có dư địa tăng trưởng tốt hơn với giá cạnh tranh, quỹ đất lớn và dòng vốn nước ngoài.
- Lợi nhuận ngành tăng 250% yoy trong quý 2 (đạt 31,057 tỷ đồng), chủ yếu từ VHM ghi nhận lớn bán buôn dự án; ngoại trừ VHM/NVL, các doanh nghiệp còn lại vẫn tăng trưởng 4 lần yoy nhờ bàn giao sản phẩm và thoái vốn. Backlog lớn từ 2025 sẽ hỗ trợ doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng 2027–2028, trong khi 2026 là giai đoạn bản lề với tăng trưởng mạnh từ các dự án đã mở bán.
Lưu ý- Lãi suất neo cao kéo dài: mặt bằng lãi suất cho vay 9–10.8%, chênh lệch tín dụng—huy động nới rộng (6.77% vs 4.7%), khiến thanh khoản suy giảm và tâm lý mua trì hoãn.
- Áp lực bán tháo thứ cấp: nhiều dự án kết thúc ân hạn lãi suất, buộc nhà đầu tư cơ cấu danh mục, giá điều chỉnh 10–20% nhưng thanh khoản vẫn thấp, phản ánh tâm lý thận trọng.
- Nguồn cung NƠXH bùng nổ gây cạnh tranh: 102,700+ căn hoàn thành năm 2025, Hà Nội dự kiến 46,100 căn ra thị trường nửa cuối 2026, TP.HCM giao tiêu chỉ 181,257 căn (2026–2030), áp lực lớn đối với phân khúc trung cấp thương mại.
- Tiến độ triển khai và pháp lý: nhiều dự án vẫn chờ khơi thông pháp lý, tốc độ hấp thụ từng dự án phân hóa rõ nét (93% giao dịch tập trung tại một số dự án lớn).